Главбух , № 25 (576) май

Договор аренды

Согласно договору аренды жилья владелец жилья передает или обязуется передать нанимателю жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Договор найма жилья заключается в письменной форме. Предметом договора найма жилья может быть, в частности, квартира или ее часть. Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц (ст. 812, 813 ГК).

Использование квартиры под офис

В соответствии со статьей 8 Жилищного кодекса Украинской ССР (далее — ЖК) и Положением о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 г. № 189, жилые помещения могут использоваться для других целей, кроме проживания в них, при условии перевода их в нежилые помещения.

Налоговый учет

В налоговом учете под арендой жилых помещений подразумевается хозяйственная операция, предусматривающая предоставление жилого дома или квартиры ее владельцем в пользование другому физическому или юридическому лицу на определенный срок, для целевого использования и за арендную плату. Размер арендной платы, уплачиваемой, в частности, юридическими лицами за аренду жилого помещения для его использования в других целях, чем в качестве места постоянного проживания, не подлежит регулированию (пп. 1.18.5 Закона о прибыли).

Следовательно, для плательщика налога операция по аренде квартиры под офис у физического лица, если она переведена из жилого в нежилой фонд, относится к операциям хозяйственной деятельности.

В налоговом учете передача имущества в оперативную аренду не меняет налоговых обязательств арендодателя и арендатора. При этом арендодатель увеличивает сумму валовых доходов, а арендатор увеличивает сумму валовых расходов на сумму начисленного лизингового платежа по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление (пп. 7.9.6 Закона о прибыли).

Поскольку в данном случае договор аренды заключен между юридическим лицом и директором-учредителем, являющимся связанным лицом, то расходы плательщика налога на услуги аренды со связанным лицом определяются исходя из договорных цен, но не более обычных цен, действовавших на дату подписания договора (пп. 7.4.2 Закона о прибыли).

Если в соответствии с нормами ЖК квартира учредителя не переведена из жилого фонда в нежилой, то для целей налогового учета жилой фонд относится к непроизводственным фондам (пп. 8.1.4 и 8.2.2 Закона о прибыли).

Следовательно, если квартира не переведена в нежилой фонд, то услуги по аренде и расходы, связанные с ее содержанием (например, охрана), не относятся к составу валовых расходов.

Аналогичное разъяснение предоставила ГНА г. Киева в письме от 10.04.2006 г. № 250/10/31-106.

Что касается налогового кредита по НДС, то следует отметить, что с целью обложения НДС термин «аренда» употребляется в значении, определенном пунктом 1.18 Закона о прибыли (п. 1.17 Закона о НДС). Следовательно, в случае если предприятие арендует у директора квартиру, не переведенную в нежилой фонд, то такая операция рассматривается как нехозяйственная. Соответственно предприятие не имеет права на налоговый кредит по НДС, начисленному, уплаченному за полученные услуги по содержанию офиса (если заключены отдельные договоры с предприятиями о предоставлении услуг) (пп. 7.4.4 Закона о НДС). Налоговый кредит по НДС из суммы арендной платы не возникает, поскольку арендодателем является физическое лицо — неплательщик НДС.

ПРИМЕР

ООО «Жемчужина» арендует под офис квартиру директора, являющегося его учредителем. В соответствии с договором аренды квартиры сумма арендной платы за месяц составляет 3600 грн. Кроме того, заключены отдельные договоры с:

службой охраны о предоставлении услуг по охране офиса в сумме 500 грн. в месяц, кроме того, НДС — 100 грн.;

предприятием связи на услуги связи — 800 грн. в месяц, кроме того, НДС — 160 грн.

Квартира еще не переведена в нежилой фонд. ООО «Жемчужина» имеет лишь постановление органов местной власти о переводе квартиры в нежилое помещение. ООО сделало ее перепланирование и отдельный вход, то есть фактически это помещение является офисом, а не квартирой. Однако квартира еще не принята соответствующими комиссиями, соответственно нет свидетельства на нежилое помещение.

В бухгалтерском и налоговом учете ООО расходы по аренде и содержанию офиса рекомендуется отразить следующим образом:

Бухгалтерский учет

Пунктом 9 ПБУ 14 «Аренда» (далее — ПБУ 14) установлено, что в бухгалтерском учете арендатора сумма арендной платы признается расходами согласно ПБУ 16 «Расходы» (далее — ПБУ 16). В соответствии с пунктом 18 ПБУ 16 расходы на операционную аренду основных средств общехозяйственного использования относятся к административным расходам и отражаются на счете 92 «Административные расходы».

В бухгалтерском учете арендатора объект аренды (квартира под офис) отражается по стоимости, указанной в договоре аренды, на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы».

Расходы арендатора на улучшение объекта операционной аренды, такие как модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция, отражаются как капитальные инвестиции в создание прочих необоротных материальных активов и учитываются на субсчете 117 «Прочие необоротные материальные активы» (п. 8 ПБУ 14).

Любовь ТЕТЯНИЧ, бухгалтер-эксперт еженедельника «Главбух»